5738元/平！东莞万达旁，总价36万买地铁两房！暗访后，哭了……

天下真的会掉“馅饼”？

房姐最近发现一个炸裂的盘，随手甩几个关键词能惊到你：地铁口、现房、总价36万、61平两房、近万达。

再说下去就忍不住要掏存折了。

然而历史的教训告诉我们，天上一般掉不下来馅饼。

这个看起来性价比逆天的盘，其实是一个小产权房，位于厚街体育公园北环路旁，楼盘名为世纪公园，目前已卖到第二期，在建第三期。

到底有没有猫腻？今日，房姐暗访该盘，奉上这个小产权房的一手猛料！

| 世纪花园沙盘图

产权年限随便写  可共建还可转卖？

由于不少小产权房为地铁盘，主打“地铁口，交通便利”，房姐同样选择地铁前往，发现该盘距离2号线寮厦站A出口仅1.3公里，交通还算便利。

同时项目配套也不差，周边分布众多成熟居住小区（厚街万达公馆，汇景银座 ，明珠公馆等)，旁边还有一个功能非常完善厚街体育公园。

| 小产房区位图

仅从外表判断，该盘与普通商品房并无差别。

考察完周边，房姐正式踏入该盘销售中心（没错，小产权房也有销售中心！），与销售攀谈。

首先房姐当然最关心有没有强拆风险，销售果然信誓旦旦：“不会被拆的，我们正规报建，厚街去年报建了300栋呢！”

| 世纪公园均价5738元/平，律师费、维修费等与商品房一致

报建的文件在哪呢？销售表示，签了正式合同后，才会给客户看政府审批证。

问到2018年东莞大量小产权房被拆，销售怎么看，销售表示：“那都是媒体的炒作，哪有那么夸张！”

都知道小产权房并不能网签，那么怎么签合同呢？

销售给了个新的概念——共建合同。

在房姐追问下，销售解释到，这个新潮的合同，其实就是写明白了各买方共同“出资建房”或者“入股建房，共同拥有该物业的使用权。

| 共建合同模板

而当房姐提出，担心合同条款无法保障权利，要求看合同模板，销售便讳莫如深，表示不能拍下来，不能曝光。

让人震惊的还不止这些，销售甚至表示，该项目拥有70年产权，与商品房一致！还能转卖！

房姐继续追问，70年产权怎么得来。销售表示：“小产权房合同模板都是写70年，我们都对标商品房，当然也看老板，有些小产权房老板写50年，有些写60年。”

看房姐露出不解的表情，销售进一步说：“小产权房都这样，你再去看其他小产权房，保准十有八九跟我们一样。”

| 世纪花园样板房

销售还透露，该项目90%以上都是在厚街工作的外地人，也有深圳客户买一房单位用于出租投资。

“毕竟我们和商品房完全一样，有地下停车场，有物业，天然气入户，配套完善，自住投资都很合适啊！”销售说到。

到底合不合法？

而销售所提的70年产权、共建合同是否合法？房姐求证过，答案当然是：不合法！

首先是年限。项目承诺的70年年限并无意义，小产权房很多是集体用地，本身没有严格的使用年限，如不被强拆，则可暂时居住，如要强拆，也与年限无关。

而小产房买卖合同一般认定无效为原则。

据相关律师回复：“对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。”

而可转卖的概念，更多像租房的概念一样，A买家转卖给B买家，B买家付钱后，到项目物业处重新签一份合同。等于房东不变，租客换人。

灰色地带，市场之庞大却超乎想象

原本以为，购买小产权房的人终究会是少数，然而房姐翻查资料，却得知了一个让人震惊的数据。

2018年，官方公布的全市治理的违建面积高达1060万平，这其中，就有不少是小产权房。

与之对比的是，2018年东莞一手商品住宅成交44924套，成交总面积才516万平。（数据来源：东莞中原战略研究中心）

| 众多民房中，参杂着不少小产权房

也就是说，东莞一年成交的小产权房的面积，很可能比一手商品住宅面积还要大。

这是一块极为庞大的市场，小产权房的购买需求和购买量，远远大于我们的想象。

很有可能，在东莞的整体房产交易市场上，小产权房由于门槛低，承接了大量低端购房需求，有许多踮踮脚能入手商品房的客户，最终也流入了小产权房市场。

价差惊人！价格仅为商品房四分之一

几乎有购房常识的人，都知道小产权房的风险，甚至小产权房本身的购买者，对此也并非一无所知。

明知道小产权房有很大风险，为什么那么多人趋之若鹜？

根本原因在于双方的价差过于惊人。

举个例子，目前厚街万达公馆二手挂牌均价23000元/㎡，而就在不远处的小产权房世纪公园均价却仅为5500元/㎡，为厚街万达公馆的四分之一。

| 虎门小产权房滨海蓝湾，与一深圳一桥之隔

也就是说，同样的配套环境下，一套总价200万的三房洋房，如换成小产权房50万便能搞定，总价还不及商品房的首付价格。

巨大的价差，是小产权房存在的最核心理由。

尤其是虎门长安，由于地理位置优越，房价相对较高，正是小产权房的重灾区。

购买人群更多为新莞人、在莞多年打工却买不起房的普通工人，其群体更多是刚需需求，为确实买不起商品房的人群。

房姐有话说：

边拆边盖，边盖边卖，小产权房真心不能碰！

然而不管是什么理由，还是要说，小产权房真！的！不！能！碰！啊！

| 奉上避坑神图，碰到以上楼盘请绕道

仅仅是政府这一两年对小产权房的打击力度，就已经触目惊心。

不仅2018年1000万平的违建拆除任务超额完成，2019年的拆除力度更猛，任务高达2700万平，几乎是2018年的三倍。

东莞32个镇街2019年都开启“强拆”违建的模式，每个镇街都有项目被拆除。排名第一的大岭山在去年前五个月就拆除了94宗！

| 就算封顶，也逃不掉被拆的命运

买了小产权房，怕不怕，灶台还没烧热就拆到了你家？

由于本身就不合法，购买者很可能面临既失去了房屋，又不能索回房款的艰难局面。

买小产权房，你永远都不知道，你买到的是一个家，还是一个坑啊！

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